在澳洲的大部分州和地區(qū)，賣(mài)家和中介都需要在購(gòu)房談判期間告知潛在購(gòu)房者關(guān)于這套房子的“重要事實(shí)”（Mateiral Facts），一般指會(huì)影響買(mǎi)家決定是否購(gòu)買(mǎi)某樣?xùn)|西的決定性因素。
Attwood Marshall Lawyer的商業(yè)訴訟顧問(wèn)Georgia Taylor表示，組成“重要事實(shí)”或“欺瞞消費(fèi)者行為”的因素在不同地區(qū)也有所不同。
“你所在的州決定了你在買(mǎi)房時(shí)可能會(huì)遇到的‘重要事實(shí)’，而且這些事實(shí)并不是非黑即白，”Taylor說(shuō)，“我經(jīng)常告訴買(mǎi)家，無(wú)論是有監(jiān)管機(jī)構(gòu)管理的房屋銷(xiāo)售，還是持牌中介銷(xiāo)售的房屋，一定了解其中的‘重要事實(shí)’。”
不過(guò)，有一些“重要事實(shí)”是法規(guī)強(qiáng)制賣(mài)家和中介告知的，不然將會(huì)面臨巨額罰款。
如果想要讓一場(chǎng)交易對(duì)自己有利，那么這些還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。
“做好自己的該做的，并且讓自己的交易更有利，這才是投資房產(chǎn)的正確方式。就算你發(fā)現(xiàn)了賣(mài)家或中介在這類(lèi)方面有不合理甚至違法行為，那你最終也是失敗的，因?yàn)槟悴粌H浪費(fèi)了時(shí)間，同時(shí)也損失了資金。”
查看澳洲房子是否有“黑歷史”
如果一棟房產(chǎn)有著一段不為人知的“黑歷史”，那么按道理來(lái)說(shuō)賣(mài)家和中介是有義務(wù)向買(mǎi)家說(shuō)明的——
比如這里曾發(fā)生過(guò)兇殺案或有過(guò)犯罪活動(dòng)，像因故而亡、自殺或自然原因致人死亡都是所謂的“重要事實(shí)”。
同時(shí)，一些州或地方對(duì)于某些“重要事實(shí)”有著時(shí)間限制。
比如某棟房子在很早之前發(fā)生過(guò)刑事案件，買(mǎi)房時(shí)是無(wú)法查證的。
“謀殺或過(guò)失殺人都是比較典型的‘重要事實(shí)’，因此，就暴力犯罪致人死亡這一點(diǎn)而言，通常都會(huì)被有意掩蓋。但如果是老人在睡眠中死亡，那就不包含在內(nèi)了，”Taylor說(shuō)。
不僅如此，如果某棟房子曾是制毒場(chǎng)地，那么這一事實(shí)通常也會(huì)被掩蓋。
“如果一棟房屋曾用作制毒或是販毒的窩點(diǎn)，那么在很長(zhǎng)一段時(shí)間過(guò)后，也會(huì)無(wú)法查證，使得這段歷史無(wú)人知曉。”
“但這對(duì)于買(mǎi)家的利益損害極大，因?yàn)榧谆奖窌?huì)滲入墻壁以及任何有孔的東西，有幾率給后來(lái)的住客帶來(lái)健康隱患。”
保險(xiǎn)程序要查清
如果一棟房屋極易受到自然災(zāi)害的影響，那么這也屬于“重大事實(shí)”的范疇。
“另一個(gè)重要因素便是這棟房屋是否易受自然災(zāi)害的影響，比如洪水或森林大火，”Taylor指出，“這時(shí)候你需要去查證該房屋是否完成了各項(xiàng)檢修工作，以及相關(guān)保險(xiǎn)程序是否到位，還要查證房屋是否與中介宣傳的一致。”
“但不幸的是，許多人在買(mǎi)房后才發(fā)現(xiàn)保險(xiǎn)并不涵蓋水災(zāi)或火災(zāi)，就算他們能得到保險(xiǎn)，保費(fèi)也無(wú)法負(fù)擔(dān)。”
買(mǎi)家代理Michelle May表示，不僅僅是偏遠(yuǎn)地區(qū)容易受自然災(zāi)害，城市居民同樣如此。
“在許多情況下，人們并不了解自己是否處在洪水泛濫的地區(qū)，或者發(fā)生洪水會(huì)對(duì)自己的房產(chǎn)造成什么影響，”May說(shuō)。
“如果你身負(fù)抵押貸款，但卻因?yàn)檫@些自然災(zāi)害而無(wú)法在房子里居住，那你不僅要為找另一處住所露宿街頭，同時(shí)還要支付大額的還款。”
“如果你在這方面有顧慮，要向保險(xiǎn)公司咨詢(xún)，告訴他們所購(gòu)房產(chǎn)的所在地區(qū)，他們會(huì)告訴你這棟房屋是否存在類(lèi)似風(fēng)險(xiǎn)。”
建房質(zhì)量很重要
不論是老房子還是新公寓樓，建筑所用材料的安全性同樣也是很重要的一環(huán)。
雖然石棉長(zhǎng)期以來(lái)一直都是人們所擔(dān)心的問(wèn)題，但可燃覆層（combustible cladding）是人們的新?lián)鷳n(yōu)。
Taylor指出，盡管這類(lèi)安全問(wèn)題應(yīng)該由建筑方或檢查員來(lái)解決，但對(duì)于一些更重大的問(wèn)題，中介有責(zé)任一一列舉出來(lái)。
“這取決于你在哪個(gè)州，房屋是否為獨(dú)立住宅，是社區(qū)產(chǎn)權(quán)還是由物業(yè)管理，”Taylor說(shuō)，“如果議會(huì)曾以某種形式對(duì)該住宅或建筑發(fā)出停工令或整改令，那么你就要特別注意。”
同樣，這也適用于鄰里之間有糾紛的房屋。
“如果賣(mài)家與鄰居之間存在糾紛，或者法院已經(jīng)下達(dá)了某種形式的命令，要求對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行某種改變，那這通常會(huì)影響到房產(chǎn)本身。”
澳洲買(mǎi)家需自知
但類(lèi)似這種“重大事實(shí)”的問(wèn)題是列舉不完的，最重要的還是買(mǎi)家自己要有發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的意識(shí)。
“我總是告訴買(mǎi)家，雖然中介和買(mǎi)家有義務(wù)告知房產(chǎn)的‘黑歷史’或是一些重大缺陷，但買(mǎi)家自己需要盡職盡責(zé)做好調(diào)查，并時(shí)刻問(wèn)自己，‘在買(mǎi)房上，哪些東西是我愿意或不愿意接受的？’”
“我總是要求所有的客戶(hù)列出對(duì)于他們來(lái)說(shuō)最重要、最會(huì)影響到他們買(mǎi)房的因素，不僅是宗教，還有文化、精神選擇甚至是生活偏好。”
除了“重大事實(shí)”之外，房產(chǎn)銷(xiāo)售也屬于A(yíng)ustralian Consumer Law和Property and Stock Agents Act（僅限新州范圍內(nèi)）的范疇。
“不過(guò)一定要記住的是，這些法律下的一些描述可能會(huì)非常模糊，這也側(cè)面證明類(lèi)似的欺騙行為是非常復(fù)雜的。”